Kuntien sote-kiinteistöjen kohtalonhetket
Sote-kiinteistöt puhututtavat mediassa. Viimeksi eilen MOT-ohjelmassa kerrottiin, miten sote-uudistuksen yhteydessä tilojen vuokrat ovat nousseet 100 miljoonaa euroa. Miltä haastava sote-kiinteistötilanne näyttää kuntien näkökulmasta?
Kiinteistöjen kustannustieto hajanaista ja vaillinaista ennen uudistusta
Ennen hyvinvointialueuudistusta kunnat vastasivat itse sosiaali- ja terveyspalveluiden järjestämisestä. Tällöinkin toteutustapoja oli useita ja käytännöt vaihtelevia. Kuitenkin useissa tapauksissa kiinteistöt olivat operatiivisesta toiminnasta vastaavan tahon taseessa eli omistuksessa.
Kuntien sotekiinteistöjen kustannukset ennen vuotta 2023 perustuivat sisäiseen vuokraan. Usein kohteista ei ole tehty vuokrasopimuksia, ja sisäiset vuokrat ovat muutenkin vain löyhästi vertailtavissa aitoihin vuokrasopimuksiin. Sisäisen vuokran määräytyminen on vaihdellut – ja vaihtelee edelleen – merkittävästi kunnasta riippuen. Joissakin kunnissa sisäinen vuokra on muodostunut pelkästään ylläpidon kustannuksista, toisissa taas on huomioitu myös pääomakustannus. Toteutustapoja on yhtä monta kuin kuntiakin. Vuoden 2022 sote-kiinteistöjen vuokratasoa ei siis voi suoraan verrata siirtymäkauden vuokratasoihin.
Kuntien sote-kiinteistöjen vuokrataso ennen sote-uudistusta herättää kysymyksiä
Osa sote-kiinteistöissä edelleen käytössä olevista sopimuksista perustuu historiassa tehtyihin, niin kutsuttuihin siirtyneisiin sopimuksiin, joita ei ole tarvinnut muuttaa vuokra-asetuksen mukaisiksi. Näiden sopimusten keskimääräinen vuokrataso on luokkaa 10-11 €/m2/kk (lähde: Maakuntien tilakeskus).
Tätä voidaan verrata vaikka valtion toimitilakustannuksiin (n. 14,5/m2/kk) (lähde: Senaatti) ja todeta luvun olevan huomattavasti matalampi. Jos oletetaan, että myös muut kuin siirtyvät sopimukset ovat olleet vuokran suuruuden suhteen samalla tasolla, voidaan todeta vuokran olleen riittämätön kestävän kiinteistönpidon mahdollistamiseksi.
Kun kenttä on ollut murroksessa, ei myöskään ole ollut riittävää varmuutta investoida tilojen kaipaamiin peruskorjaus- ja perusparannustoimenpiteisiin. Siirtymäkautta edeltävien vuokrasopimusten vuokratasoa arvioitaessa olisikin syytä tarkastella, onko niissä otettu huomioon riittävällä tasolla varautuminen vääjäämättä tuleviin investointitarpeisiin, vai onko vuokraa peritty vain ja ainoastaan päivittäisistä operaatioista, jotka ”pitävät rakennukset pystyssä”.
Kuntien sote-kiinteistöistä merkittävä osa on vanhempaa rakennuskantaa. Kun tähän yhdistetään rakennuskannan kulumisen näkökulmasta liian pienet korjausinvestoinnit, ollaan tilanteessa, jossa sote-rakennuksien peruskorjauksia tullaan jatkossa tarvitsemaan aiempaa enemmän. Tuleva palveluverkko vaikuttaa keskeisesti korjausten kohdistamiseen. Toisaalta myös rakennuksen kunto ja esimerkiksi huomattava korjausinvestointitarve voi vaikuttaa negatiivisesti palveluiden pysymiseen kyseisessä rakennuksessa.
Siirtymäkausi toi hetken helpotuksen, mutta ei poistanut ongelman ydintä
Sote-palveluiden järjestämisvastuu siirtyi hyvinvointialueille vuoden 2023 alusta. Merkittävä osa hyvinvointialueen tiloista on kuntien omistuksessa, ja osapuolet ovatkin sopineet tilojen käytöstä siirtymäkauden vuokra-asetuksen perusteella. Joukossa on myös siirtyneitä sopimuksia esimerkiksi kuntayhtymiltä.
Vuokra-asetuksen perusteella laadituissa sopimuksissa vuokrataso ja sopimuksen kesto on määritelty ennalta. Nämä sopimukset päättyvät vuoden 2025 tai 2026 lopussa, riippuen siitä haluavatko hyvinvointialueet hyödyntää yhden vuoden jatko-option sopimuksessa. Yksittäisiä poikkeuksia lukuun ottamatta optioita ei käytetä. Tämä tarkoittaa sitä, että näissä rakennuksissa sopimukset tulee neuvotella uusiksi vuoden 2025 aikana, tai sitten toiminnan tulee päättyä.
Vuokra-asetuksen mukainen vuokra on lähtökohtaisesti nostanut kunnan vuokratuloja. Pelkkä vuokratulojen nousu ei kuitenkaan vielä tee vuokraustoiminnasta kultakaivosta. Jos kunta haluaa pitää tilat käyttökelpoisina ja relevantteina pitkäjänteisesti on sen varauduttava myös tuleviin investointeihin. Vuokratason lisäksi myös vuokra-ajan pituudella ja vuokrasopimuksen muilla ehdoilla on merkittävä vaikutus arvioitaessa sopimusta pitkäjänteisen kiinteistönpidon kannalta.
Siirtymäkauden vuokraamisvelvoitteen yhtenä tarkoituksena on ollut, että hyvinvointialueilla on siirtymäkauden aikana käytössään kaikki kuntien sote-tilat jatkuvuuden turvaamiseksi. Siirtymäkaudella hyvinvointialue on joutunut vuokraamaan tiloja, joissa se ei välttämättä enää toimi. Hyvinvointialueilla on siis vielä tämän vuoden loppuun asti velvollisuus maksaa vuokraa myös näistä tiloista.
Vuokrasopimusneuvottelujen aika on nyt
Tunnusteluja kuntien ja hyvinvointialueiden välillä on käyty jo vuoden 2024 aikana. Useissa kunnissa varsinaiset neuvottelut käydään kuitenkin vasta tänä vuonna. Kun samalla muistetaan, että iso joukko sopimuksia päättyy tämän vuoden aikana, voidaan ennustaa, ettei aikaa ole liialti hukattavaksi.
Toistaiseksi kunnat ovat odottaneet hyvinvointialueiden palveluverkkopäätöksiä sekä esityksiä tulevista vuokrattavista kohteista ja niiden vuokraehdoista. Samalla kunnat valmistelevat sote-kiinteistöjen yhtiöittämistä sekä arvioivat tulevia vuokratuloja ja yhtiöiden elinkelpoisuutta.
Asiantuntijamme keskustelevat mielellään aiheesta lisää!
