Korjausvelan sijaan kunnissa pitäisi tarkastella korjaustarvetta
Kuntien päättäjät ovat harvoin tietoisia kuntakiinteistöjen todellisesta korjaustarpeesta. Syynä on se, ettei korjausvelka ole riittävän hyvä mittari. Todellinen korjaustarve on usein suurempi, kuin millaiseksi se kaupungeissa ja kunnissa arvioidaan.
Korjausvelan määrä kertoo, kuinka paljon korjauksiin olisi pitänyt investoida, jotta rakennukset olisivat käytön kannalta tyydyttävässä kunnossa. Korjaustarpeella taasen tarkoitetaan investointimäärää, joka vaadittaisiin siihen, että rakennus saadaan rakennusteknisesti tämän päivän vaatimuksia vastaavalle tasolle. Parempien mittareiden puutteessa kunnissa on kiinteistökannan hallinnassa käytetty korjausvelkaa – vaikka se johtaakin kunnissa useisiin haasteisiin.
Tämän seurauksena korjausten järjestys on toisinaan väärä, mikä voi johtaa yllättävien korjaustarpeiden ilmenemiseen. Tämä puolestaan syö kuntien jo pitkään vähenemässä olleita resursseja. Se taas johtaa osaltaan suunniteltujen peruskorjausten lykkääntymiseen, mikä ennestään lisää korjaustarvetta. Optimaalista korjausjärjestystä ei näin ollen saavuteta, eikä kiinteistökannan hyvää kuntoa saada pidettyä.
Pelkän korjausvelan tarkastelu myös hämärtää näkymää tarvittavien investointien määrästä. Esimerkiksi eräässä keskisuuressa kunnassa oli laskettu koulurakennuksen korjausvelaksi noin puoli miljoonaa euroa. Koulu kuitenkin päädyttiin purkamaan, koska korjauskustannukset arvioitiin lopulta liian suuriksi uudisrakentamiseen verrattuna. Korjausvelka, joka on tunnusluku päätöksenteon taustalla, ei siis kertonut todellisuudesta. Uudiskoulun kustannusarvio on yli 7 miljoonaa euroa, eli noin 14-kertainen arvioituun korjausvelkaan verrattuna. Koska kyse on mittariston virheestä, toistuu sama virhe isompana tai pienempänä läpi koko kiinteistökannan.
Korjaustarpeen ymmärtäminen on avain siihen, että kunnassa pystytään tarkastelemaan kiinteistöomaisuuden määrää suhteessa käytettävissä oleviin resursseihin. Korjaustarpeen tarkastelu helpottaisi kiinteistökannan hallintaa ja auttaisi tekemään parempia ja kestävämpiä päätöksiä oman kiinteistöomaisuuden suhteen.
