Kävelykatujen lisääminen keskusteluttaa – mitä tiedämme vaikutuksista kivijalkakauppoihin?
Autovaltaisia katuja on pyritty muuttamaan kävelykaduiksi jo 1940-luvulta lähtien. Yhdysvalloissa tavoitteena oli elvyttää autoilun kasvamisen seurauksena kuihtuneita kaupunkikeskuksia tuomalla alueelle lisää jalankulkijoita, kun taas Euroopassa tavoitteena oli historiallisten kaupunkikeskustojen suojeleminen ja turvallisuuden parantaminen. Autoilun suosion kasvaessa kiinnostus kävelykatujen kehittämiseen kuitenkin laantui. Ilmastonmuutoksen ja kaupungistumisen jatkuessa autoilun vähentäminen, varsinkin keskusta-alueilla, on kuitenkin noussut tärkeäksi tavoitteeksi. Tämän johdosta kiinnostus kävelykatuihin on taas kasvanut, ja ne tulevat olemaan tärkeäitä tulevaisuuden kaupunkisuunnittelun kannalta.
Suomessa keskustelut kävelykaduista ovat viime vuosina painottuneet Helsinkiin. Helsingin keskustatunnelia suunniteltaessa julkisuudessa käytiin useita keskusteluita keskusta-alueen kehittämisestä kävelykeskustana, mikäli tunneli rakennettaisiin. Alueen vähentynyt autoliikenne tekisi kävelyn edistämisestä huomattavasti helpompaa. Tämän lisäksi vuodesta 2016 lähtien suunniteltu, nyt kokeiluvaiheeseen edennyt, Pohjois- ja Etelä-Esplanadin kaventaminen osoittaa kiinnostusta kävelypainotteisempaan keskustaan siirtymiseen.
Kävelykatuihin ei suhtauduta pelkästään innostuneesti
Kävelykatujen ongelmana on kuitenkin ollut niiden kohtaama vastustus. Kävelykatuja vastustaa alueella asioivien autoilijoiden lisäksi alueella toimivat yrittäjät. Juuri kaupallisten toimijoiden vastustus on ollut huomattavaa ja sitä havaitaan kävelykatuprojekteissa ympäri maailmaa. Yrittäjät pelkäävät saavutettavuuden heikkenemistä, korkeampituloisten asiakkaiden kaikkoamista ja turismin aiheuttamia negatiivisia haittavaikutuksia. Varsinkin autoilevien asiakkaiden menettäminen pelottaa paikallisia yrittäjiä.
Mutta mitkä ovat yleisimmät kävelykatujen vaikutukset paikallisten kivijalkakauppojen yritystoiminnalle ja onko yrittäjien peloilla pohjaa?
Kävelykaduilla on vaikutusta kauppojen asiakas- ja myyntimääriin, mutta ei tasaisesti
Kivijalkakaupoissa ja kauppakeskuksissa jalankulkijoiden määrää pidetään yhtenä tärkeimmistä muuttujista liikkeiden toimeentulon näkökulmasta. Alueen kaupallisille toimijoille onkin siis tärkeää, että kävelykatuprojektien johdosta alueen jalankulkijoiden määrät kasvavat, varsinkin kun autoilevien asiakkaiden määrä tulee vääjäämättä vähenemään. Kävelykatujen on lähes poikkeuksetta huomattu kasvattavan alueen jalankulkijoiden määrää huomattavasti, vaikka jalankulkijoiden määrät lähialueilla laskisivatkin. Kävelijöiden määrät ovat kasvaneet pienimmillään noin 9 % ja suurimmillaan moninkertaisiksi. Suomessa jalankulkijoiden määrän on havaittu kasvavan usein 30–100 %.
Kävelykatujen vaikutus myyntimääriin on monimutkaisempi. Pääsääntöisesti kävelykadut johtavat kasvaneisiin asiakas- ja myyntimääriin, mutta eroja on nähtävissä ajankohdan, sijainnin ja kaupan alan perusteella. Usein kävelykatuprojekteissa noin 50–60 % yrittäjistä koki asiakkaiden ja myynnin määrän kasvaneen. Myyntimäärien muutoksissa on selkeitä eroja, mutta liikkeissä, joissa myyntimäärät kasvoivat, kasvu oli keskimäärin noin 15–40 %. Suomessa kävelykatujen asiakasmäärien on havaittu olevan jopa nelinkertaisia muiden alueiden keskimääräiseen asiakasmäärään nähden. Myyntimäärien huomattiin kuitenkin vähentyneen tai pysyneen samoina ensimmäisen vuoden aikana. Näin voidaan olettaa tapahtuvan, sillä rakennusvaihe vaikuttaa negatiivisesti kaupalliseen toimintaan. Myyntimäärät lähtivät kuitenkin kasvuun ensimmäisen vuoden jälkeen ja ohittivat rakennusvaihetta edeltäneet myyntimäärät mitätöiden siirtymäajan aiheuttamat negatiiviset vaikutukset. Asiakas- ja myyntimäärien muutoksissa on myös alueellisia eroja ja myyntimäärien vähenemisen on huomattu olevan todennäköisempää pienemmissä kaupungeissa. Alueen sisäisesti, kävelykaduilla olevien liikkeiden on kuitenkin huomattu tuottavan suurempia myyntimääriä kuin kävelykatujen ulkopuolella olevat liikkeet.
Asiakasmäärien muutokset ovat suhteellisen samanlaisia eri kaupan alojen välillä, mutta myyntimäärien muutoksissa on eroja. Kävelykaduilla parhaiten pärjääviä liikkeitä ovat ravintolat, baarit ja muut ruokaa ja juomia tarjoavat yritykset. Kävelykaduista kärsivät eniten pienet, erikoistuneemmat yritykset kuten kirja- ja antiikkikaupat sekä suuria tuotteita, kuten kodinkoneita, myyvät yritykset. Syynä tähän on ravintoloiden korkeammat asiointitiheydet ja liikkeessä käyvien asiakkaiden suurempi todennäköisyys ostaa yrityksen tuotteita. Täten ravintolat hyötyvät kasvaneista kävijämääristä muita liikkeitä enemmän. Antiikkikaupoissa kierrellään ja niin sanotusti shoppaillaan, toisin kuin ravintoloissa.
Kävelykadut kasvattavat vuokrakustannuksia
Kiinteistöjen vuokrakustannukset määräytyvät normaalisti alueen kysynnän ja tarjonnan mukaan. Kävelykatujen tapauksessa kysyntä koostuu kaupallisten toimijoiden, ja tarjonta vapaana olevien kiinteistöjen määristä. Liikekiinteistöjen määrä on hidas muuttumaan, joten tarjonnan voidaan olettaa pysyvän samana kävelykatuprojektien aikana. Kysyntä kuitenkin kasvaa selvästi, kun aluetta kehitetään ja kiinnostus alueelle kasvaa. Tämän lisäksi kaupallisten liiketilojen osalta vuokrahintoihin vaikuttaa myös alueen asiakkaiden kaupallinen kysyntä. Täten, kun alueen jalankulkijoiden, asiakkaiden ja myynnin määrä kasvaa, kysyntä alueella kasvaa, mikä johtaa vuokrahintojen nousuun. Tämä on nähtävissä tosielämässä, sillä kävelykatujen vuokrahintojen nousu ei usein eronnut keskimääräisestä vuokrahinnan noususta ensimmäisen vuoden aikana, kun kävijä-, asiakas- ja myyntimäärät eivät ole vielä kasvaneet. Kun kävijämäärät lähtivät nousuun, myös vuokrahinnat alkoivat nousta.
Kävelykatujen osalta on huomioitava, että jo pelkästään jalankulkijoiden määrää voidaan käyttää vuokrahintoja määritettäessä. Yksi syy tähän on se, että vähittäiskauppojen kiinteistömarkkinoilla toimivat sijoittajat keskittyvät pääsääntöisesti alueille, joilla on paljon jalankulkijoita. Sijoittajat keskittyvät näille alueille sillä ohikulkevien jalankulkijoiden määrä ennustaa hyvin tulevia myyntimääriä ja heräteostosten tekeminen on yleisempää jalankulkijoiden keskuudessa kuin muilla kulkumuodoilla kulkevien asiakkaiden. Tämä tarkoittaa sitä, että yrityksen vuokrahinnat voivat nousta, vaikka sen myyntimäärät eivät olisi kasvaneet, mikä taas voi olla kestämätöntä yrityksen toiminnalle. Kävelykatuprojektien onkin havaittu lähes poikkeuksetta johtavan kasvaneisiin vuokrahintoihin. Kävelykatujen vuokrahinnat ovat yhtä suuria tai jopa suurempia kuin kauppakeskuksissa sekä selvästi suurempia kuin autoille sallituilla kaduilla.
Monimuotoisuus vaarassa vähentyä
Kasvaneet vuokrahinnat johtavat toiseen huolestuttavaan trendiin – gentrifikaatioon. Tässä tapauksessa gentrifikaatiolla tarkoitetaan alueen hintojen noususta johtuvaa pienempien yrityksien poistumista alueelta, ja niiden korvautumista suuremmilla, kansainvälisillä yrityksillä. Kävelykaduilla gentrifikaatio näkyy eteenkin kaupallisen monimuotoisuuden vähenemisenä. Alueelta poistuu usein pieniä paikallisia yrityksiä, jotka ovat usein erikoistuneempia, kuten antiikki- ja kirjakauppoja. Näiden yrityksien tilalle tulee aiemmin mainittuja ravintoloita ja baareja sekä kansainvälisesti tunnettuja ketjuliikkeitä, joiden osuus kävelykaduilla on suurempi kuin muilla kaduilla.
Vuokrahintojen nousun ongelmallisuutta tukee havainto siitä, että vuokrakiinteistöissä sijaitsevissa liiketiloissa vaihtuvuus oli suurta. Yrittäjät nimeävätkin vuokrahintojen nousun suurimmaksi huolenaiheekseen. Tämä on Suomen kannalta huolestuttavaa, sillä 85 % suomalaisista yrityksistä toimii vuokrakiinteistöissä ja voivat olla siten vaarassa kävelykatuprojekteja kehitettäessä. Gentrifikaation suurin ongelma on se, että se johtaa alueelle ominaisten paikallisravintoloiden tai paikallista taidetta myyvien liikkeiden häviämiseen. Tämä puolestaan voi johtaa siihen, että alue menettää sille ominaisen tunnelman. Alueen kaupallinen monimuotoisuus ja alueen luonne ovat tärkeitä tekijöitä asiakkaiden valittaessa asiointipaikkaa ja näin gentrifikaation estämisellä voi olla merkittäviä taloudellisia ja alueen kilpailukykyyn liittyviä vaikutuksia
Toinen mahdollinen syy gentrifikaatioon on kävelykatujen asiakasrakenne. Nuorien, nuorten aikuisten ja turistien merkitys kävelykaduille on suuri. Varsinkin turistien ja 20–39-vuotiaiden kävijöiden määrien on huomattu kasvavan merkittävästi kävelykatuprojektin jälkeen. On todennäköistä, että nämä ryhmät kuluttavat keskusta-alueilla ja kävelykaduilla enemmän palveluita ja vierailevat siten enemmän ravintoloissa. Kirja- ja antiikkikaupat eivät myöskään välttämättä palvele parhaiten näitä ryhmiä, mikä voi johtaa siihen, että nämä yritykset eivät hyödy alueen kävijämäärien kasvamisesta tarpeeksi kattaakseen vuokrahintojen nousun.
Pohjoismaat kuitenkin eroavat selvästi muun maailman kävelykatujen ravintolakeskeisyydestä. Pohjoismaisilla kävelykaduilla suurin osa kävelykatujen liikkeistä on jälleenmyyjiä, kuten vaatekauppoja. Ravintoloiden osuus Suomessa on ollut keskimäärin 10–20 % alueen kaupallisesta toiminnasta, kun jälleenmyyjien osuus on ollut keskimäärin jopa 60–70 %. Myös ketjukauppojen osuudet suomalaisilla kävelykaduilla on pienempiä kuin eteläeurooppalaisilla kävelykaduilla. Varsinkin Suomessa ja Tanskassa on kuitenkin viime vuosikymmeninä ollut havaittavissa muutos kohti kansainvälisten kävelykatujen rakennetta. Ravintoloiden, baarien ja kahviloiden osuudet ovat jopa kaksinkertaistuneet, samalla kun jälleenmyyjien määrä on vähentynyt niin kävelykaduilla kuin muuallakin. Voikin siis olla, että tulevaisuudessa myös Suomessa kehitettävät kävelykadut muistuttavat enemmän eteläeurooppalaisia ja aasialaisia kävelykatuja ravintoloineen kuin vanhempia pohjoismaalaisia kävelykatuja.
Blogikirjoitus pohjautuu kirjoittajan vuonna 2022 valmistuneeseen kandidaatintyöhön ”Katujen muuttaminen kävelykaduiksi – Vaikutukset kivijalkakauppojen näkökulmasta” (Aalto-yliopisto).
