Keskeisimmät tärpit sote-kiinteistöjen kuntoarviointiin
1.3.2023 kuntien omistamat sote-kiinteistöt siirtyvät hyvinvointialueiden käyttöön kolmen vuoden vuokrasopimuksella. Siirtyvän kiinteistökannan laajuudesta on hieman erilaisia arvioita, mutta esimerkiksi Valtioneuvoston tutkimustoiminnan julkaisussa 2018 on arvioitu hoitorakennusten pinta-alaa olevan yli 7 milj. kerrosneliötä. Tällaisen kiinteistökannan kunnon selvittämiseen kolme vuotta on lyhyt aika.
Sote-kiinteistöjen käyttöä ohjaa palveluverkkosuunnitelma
Sote-palveluiden suunnittelun lähtökohtana on väestön tarpeet, mutta palveluverkkoselvityksessä tullaan ottamaan kantaa myös siihen, minne alueille hyvinvointialueiden palvelut sijoitetaan ja mitkä palvelupisteet palvelevat asiakkaita jatkossakin. Kiinteistöjen käyttötarve on saatava päätökseen kolmen vuoden vuokra-ajan kuluessa.
Välttämättömät tiedot kiinteistöjen arviointiin
Jotta sote-kiinteistöt palvelevat hyvinvointialueiden väestön käyttötarpeita ja palveluverkkosuunnitelmaa, tarvitaan myös tarkempaa tietoa kiinteistöjen kunnosta.
Korjaustarvearvio
Korjausvelkaa on tyypillisesti käytetty kuvaamaan rakennuskannan kuntoa ja tulevaa korjaustarvetta. Korjausvelka-arviot ovat kuitenkin vain viitteellisiä ja edustavat lineaarista laskutapaa. Arvioissa ei riittävästi korostu suunnittelun, toteutuksen, korjausten tai käytön aikana tapahtuneet virheet.
Tekemissämme korjaustarvearviossa käydään konkreettisesti läpi sitä, mikä on kiinteistön korjaustarve. Paikan päällä tarkastuksen tekevä asiantuntija määrittelee kiinteistöä muun muassa talotekniikan, riskirakenteiden ja sisäilmaolosuhteiden kannalta, jotta päästään todellisen korjaustarpeen määrittämiseen seuraavalle 10 vuodelle.
Sote-kiinteistöjen kohdalla näkymät eivät ole mairittelevia. Oletettavasti edessä on pohdintaa siitä, tyydyttävätkö olemassa olevat sote-kiinteistöt tulevia tarpeita ja minkälaisia riskirakenteita niihin liittyy. Uusinvestointien kohdalla voi kysymykseen tulla raha ja rakentajat; löytyykö näistä kumpaakaan?
Korjauskustannukset
Kun korjaustarvearviossa on selvitetty kohteet, joita kannattaa lähteä korjaamaan, tarvitaan kohdekohtaista laskentaa. Käytössämme olevasta kustannuslaskentatiedosta saatava data perustuu kiinteistöjen tarkkoihin rakennusosakohtaisiin kustannuslaskelmiin.
Lopputuloksena saatava korjaustarvearvio on kattava näkemys kiinteistön tai kiinteistökannan nykytilasta sekä korjauskulujen todenmukainen, euromääräinen arvio. Menetelmällä päästään lineaarisia korjaustarvearvioita huomattavasti tarkempiin laskelmiin.
Oikea ostohinta
Tässä kohdin on tiedossa, että kunnilta hyvinvointialueille siirtyvien sote-kiinteistöjen vuokrahintaan annetaan lakiin perustuva ohjeistus. Vuokra-ajan päättyessä jää nähtäväksi, onko ostohinta kahden osapuolen sovittavissa vai säädelläänkö sitäkin.
Sote-puolella toiminta on arvokasta, siksi kiinteistön hinnan pitäisi olla sivuseikka eikä kiinteistöjen takia kannata lähteä tekemään kompromisseja varsinaiseen toimintaan. Toisaalta ei myöskään lähteä sovittelemaan toimintaa kunnoltaan huonoon tai käyttöön sopimattomaan kiinteistöön.
Myös ostohinnan määrittämiseen toimiva tapa on lähteä kartoittamaan sote-kiinteistöjen kuntoa kaksivaiheisen korjaustarvearvion kautta. Näin muodostettu kokonaiskuva kiinteistökannan tilasta on omiaan selvittämään todellista korjaustarvetta, mutta avuksi myös silloin, kun täytyy päättää kiinteistökantaan tehtävistä muutoksista.
Kiinteistöjen konversiohankkeissa voidaankin pohtia jo sitä, onko alueella kysyntää toimitiloille tai asunnoille, mitä kustannuksia ja toimenpiteitä tehtävistä muutoksista tulee tai kuka ostaisi terveysaseman.
Lataa FCG:n Aamukahvin tallenne
Sote-kiinteistöjen kohtalo sote-uudistuksessa
Lataa FCG:n aamukahvin webinaaritallenne, jossa keskustellaan muun muassa sote-uudistuksen vaikutuksista kiinteistöihin sekä rakennuskannan korjausvelasta ja -tarpeesta.
