Rakennusten käyttöastemittari – työkalu tilojen vajaa-käytön ja salkun hallintaan
Rakennusten käyttöasteen mittaus määrämuotoisella tavalla on kiinteistöjohdon nykyaikainen tilannekuvatyökalu. Tiedolla johtamisen työkalut tuovat kiinteistöistä vastaaville mahdollisuuden nopeaan reagointiin ja ripeän mahdollisuuden käyttäjätyytyväisyyden parantamiselle.
Tiedolla johtaminen kiinteistöissä
Käyttöastemittari on tärkeä kiinteistöjohdon työkalu esimerkiksi ylläpidon tiedolla johtamisessa. Kiinteistön käyttöasteen yhdistäminen muihin mitattaviin suureisiin tuo hyötyjä esimerkiksi kunnossapidon entistä parempana ennakoitavuutena, suunnittelemattomien korjausten vähenemisenä sekä vaikutuksena tuottavuuteen esimerkiksi parempien olosuhteiden tai poissaolojen määrän vähenemisen kautta. Käyttöastemittari on erityisen hyödyllinen yhdistettynä esim. seuraaviin suureisiin:
- Sisäilmaolosuhteet
- Aika (viikonpäivä, lomakaudet jne.)
- Sää
- Teknisten järjestelmien käyttötunnit
- Energia
- Kustannukset
Vajaalla käytöllä olevat kiinteistöt tarkoittavat usein menetettyjä euroja joko vuokratuotossa tai toisaalta tarvetta suuremman vuokrakulun kautta. Omistajan näkökulmasta matala käyttöaste voi tarkoittaa myös pahimmillaan investoinnin kannattamattomuutta.
Käyttöastemittari avain paremmin tuottavaan kiinteistöön
Hyvä vuokratuotto ja pitkäaikaiset vuokralaiset ovat monen kiinteistönomistajan toiveita. Vuokralaisen sitoutumista voidaan parantaa tyytyväisellä henkilöstöllä ja yksi keino tyytyväisyyden lisäämiseksi on varmistua, että tilat ovat optimaalisessa käytössä. Liian suuri käyttöaste tiloissa voi johtaa tyytymättömyyteen ahtauden tunteena, riittämättöminä tukipalveluina (esim. siivous- tai ravintolapalvelut) tai esimerkiksi ruuhkaisien neuvotteluhuoneiden tai parkkipaikkojen muodossa.
Käyttöastetta analysoimalla voidaan sopia hybridityön pelisääntöjä ja edelleen varmistaa palveluiden riittävyys silloin, kun tilojen käytön intensiteetti on kovimmillaan. Yhdistämällä käyttöastetieto ja muuta kerättävää dataa rakennuksesta, voidaan varmistaa tilojen terveellisyys ja olosuhteiden sopivuus työskentelylle ja näin parantaa hyvinvointia.
Älä mittaa väärin – äläkä vääriä asioita
Rakennuksen tai toimitilan käyttöastetta mitattaessa pitää huomioida kyseisten tilojen kapasiteetti sekä selvittää käyttöprofiili hetkellistä täyttöastetta mittaamalla. Usein tehdään mittausta siitä, miten täynnä työpisteet tai neuvottelutilat ovat, mutta kokonaiskuva jää vajaaksi. Jos halutaan selvittää koko rakennuksen soveltuvuus nykyisiin, mahdollisesti muuttuneisiin tarpeisiin, on selvitettävä koko rakennuksen käyttöaste. Käyttäjätyytymättömyyden tai esimerkiksi etätyön yllättävään lisääntymiseen voi olla yksin kertaiset syyt, jotka selviäisivät rakennuksen tai toimitilan käyttöastemittauksella.
Kiinteistöjen käyttöaste oikein mitattuna on yksi kiinteistöjohdon tärkeimmistä mittareista talous- ja henkilöstönäkökulmasta mitattuna. Sopivat tilat yhdistettynä sopivasti mitoitettuihin järjestelmiin ja palveluihin ovat omistajan näkökulmasta optimaalinen yhdistelmä varmistamaan pitkät vuokratuotot ja parhaan mahdollisen pääoman tuoton.
